Kennis

Wat verandert er voor VVE's onder de Omgevingswet en het Bbl

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden, en daarmee het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) — de opvolger van het Bouwbesluit 2012. Voor VVE-bestuurders en vastgoedbeheerders verandert er het meest in twee gebieden: het toetsingsniveau bij verbouwingen, en de manier waarop vergunningen worden aangevraagd. Dit artikel zet op een rij wat je moet weten voordat je een aannemer vraagt om een offerte voor een renovatie of verduurzamingsstap.

Bbl in plaats van Bouwbesluit 2012

Het Bbl is een herstructurering van de bouwregels: dezelfde technische eisen op het gebied van veiligheid, gezondheid, energieprestatie en bruikbaarheid, maar in een andere indeling onder de Omgevingswet. Voor de praktijk is het belangrijk dat aannemers, constructeurs en gemeenten allemaal werken met de Bbl-terminologie. Een offerte uit 2023 die nog naar 'Bouwbesluit 2012' verwees voldoet inhoudelijk meestal nog, maar moet voor uitvoering worden ge-update naar het Bbl.

Het rechtens verkregen niveau bij verbouwingen

Bij verbouwingen geldt onder het Bbl het 'rechtens verkregen niveau' — kort: het minimumniveau dat het bouwwerk nu mag hebben volgens het destijds geldende Bouwbesluit, plus een ondergrens. Voor ingrijpende renovatie of verduurzaming kan een hoger niveau gelden (bijvoorbeeld bij het vervangen van het hele dak, of bij het wijzigen van de schil). De aannemer hoort dit in de offertefase aan te kaarten, niet pas tijdens uitvoering.

BENG-eisen bij verbouwen

BENG (Bijna Energieneutrale Gebouwen) is sinds 2021 de norm voor nieuwbouw. Bij verbouwingen geldt BENG niet automatisch, maar bij ingrijpende renovaties (meer dan 25% van de bouwschil aanpakken) wel een aangescherpte energie-eis. Voor verduurzamingsprojecten op een VVE-complex betekent dit dat de aannemer in zijn advies moet aangeven of de geplande maatregelen onder die drempel blijven of er overheen gaan — en wat dat betekent voor de gevraagde isolatiewaarden.

Vergunningstraject onder de Omgevingswet

Veel VVE-renovaties (gevelschilderwerk, dakonderhoud, kozijnvervanging in dezelfde maat en kleur) zijn vergunningsvrij. Optoppen, gevelwijzigingen, dakkapellen op zichtgevels, of werk aan een rijksmonument zijn dat niet. De omgevingsvergunning wordt aangevraagd via het Omgevingsloket — één digitaal loket waar bouw, ruimtelijke ordening en monumentenzorg samenkomen. Doorlooptijd: 8 weken voor een reguliere procedure, 26 weken voor een uitgebreide.

Wat betekent dit voor het bestuur?

Drie praktische dingen. Eén: vraag de aannemer expliciet of de offerte Bbl-conform is en welk niveau wordt gehanteerd (rechtens verkregen of nieuwbouw). Twee: laat de aannemer in de scope zetten of er een omgevingsvergunning nodig is, en bij wie de aanvraagverantwoordelijkheid ligt. Drie: bij verduurzaming — vraag of de gekozen isolatiewaarden voldoen aan de aangescherpte BENG-eis als er meer dan 25% van de schil wordt aangepakt.

Samengevat

Belangrijkste punten

  • Het Bbl is sinds 1 januari 2024 het kader voor verbouwen — Bouwbesluit 2012 is vervangen.
  • Bij verbouwingen geldt minstens het rechtens verkregen niveau, soms hoger.
  • Vraag in de offerte naar het toegepaste Bbl-niveau en de BENG-positie.
  • Vergunningen lopen via het Omgevingsloket — reken op 8–26 weken.
Volgend artikel
Verduurzamen van een VVE-complex: stappenplan, subsidies, rolverdeling
Klaar om te starten?

Laten we samen een plan maken dat klopt.

Van een losse vraag tot een complete verbouwing — ik denk graag mee. Eén mailtje of telefoontje, en we plannen een vrijblijvend gesprek.

Plan een afspraak06 51 45 76 06